投資客永遠搞不清楚的房市經濟學
發表於 : 2013-05-29, 22:29
每次看到討論區上的投資客喊多，看完他們的理由之後，總是讓人覺得很好笑。
這些投資客跟喊多的建商工讀生永遠都搞不懂重點，連一點經濟學的基本常識都沒有，整天只會喊出口號式的理由，什麼台灣房市只漲不跌、或者是大戶手頭錢很多，一點程度也沒有。不然就是來恐嚇一般民眾，"房市如果下跌，你的工作大概也不保"的這種完全沒根據的恫嚇。要他們講出個道理，卻連個屁也放不出來，這種口號喊漲，就跟馬先生的口號治國差不多可笑。
以下要講的經濟學常識，這些人大概也都看不懂，或者是連看都不想看，反正他們喊多是不用理由的。但對於不適投資客的人，倒是可以好好記起來，因為這些基本常識，會幫你未來能夠逃掉台灣的房市大泡沫。
1. 房地產業並不是產業的領頭羊，特別是對台灣經濟而言。台灣並不是大部分建築原物料的產地，雖然房地產業蓬勃可以創造建築工人的就業機會，但房地產業的利潤，絕大多數都匯給原物料廠商以及少數的建商賺走，對於台灣經濟的幫助很小。但是在此同時，銀行需要背負極高的風險，承擔高額的土地融資與房貸，一不小心，可能會造成銀行倒閉的金融風暴 (台灣政府不敢太大力打房大概就是這原因)。此外，當國內的許多資金被吸入房地產產業，而不拿去投資真正從事生產的製造業時，這些資金是處於完全閒置的浪費狀態。會造成即使貨幣供給仍高，但真正能帶動經濟的製造業與服務業的資金投入不足，這反而會讓台灣的經濟陷入痛苦。舉例來說，如果台灣投入房市的資金，能夠有一千億投資到HTC，或許 HTC 就有能力跟 Samsung 一較高下，這對台灣的經濟，幫助遠比房地產產業來的大。
2. 房屋就是一個商品，其價格由供給跟需求來決定。既然如此，當供給大於需求時，價格就會跌，反之，價格則會漲。這原本是小朋友都該能了解的道理，但這些投資客都假裝聽不懂。房價未來只會漲，大膽買，勇敢買，他們都是這麼說的。但如果他們說的是真的，為何台灣的房市交易量會連續好幾季都在下滑。既然只會漲，那這些投資客可以繼續買啊，買越多賺越多啊。既然穩賺不賠，就算去借錢也要買房啊。可笑的是，他們連自己的話都不相信。持續低檔的房市成交量就是他們說謊的最好明證。這些這麼看好房市的投資客，為什麼都不買了? 如果他們都不買了，那為什麼還叫你進場買呢??
嘿嘿嘿，因為如果連你們都不買，他要出貨給誰呢?
3. 當然，投資客沒有辦法辯解台灣的房屋供給大於需求這點，所以這時候他們搬出他們的下一招 - 告訴你房屋是投資，很多人錢很多，沒地方投資，所以都會拿來投資房市，所以房市會繼續漲。當然，現實中的確有些人是這樣做的，但是，別忘了，現實中也有些人是笨蛋。
投資客當然沒有學過金融投資學，否則他們絕不敢厚顏無恥的說出這種謊言。投資學的第一課，就是告訴你，一個投資的價值，等於這個投資未來能夠替你帶進來的現金流總合還原到今日的價值。在投資學裡，我們叫這個值 NPV (Net Present Value)。台積電的股票為什麼值錢，因為它未來能夠每個月幫你賺到幾百億的錢。房子當然能夠賺錢，但房子能賺的錢，其實就是租金。 一個房子能夠替你賺的錢，就是你把它出租出去能拿回來的錢。而衡量房子作為投資有沒有價值的指標，就叫做房價/租金比。把這個想成上市公司的 P/E Ratio，你就會瞭解了。
很不幸的，台北的房子的房價租金比是全世界的主要城市的最後一名。也就是說，你買全球其他主要城市的房子，拿來出租的話，賺的錢都會比台北多。所以，台北房子的投資價值是全世界最差的。作為投資標的，大概只有笨蛋才會想買吧。
當然，投資客跟建商工讀生根本不懂得 NPV 該怎麼算，也不知道房價租金比的意義就是了。所以不用跟他們多費唇舌。
4.人口紅利。全世界沒有任何一個國家，在人口紅利消失後，房價還能漲的。人口紅利是代表一個國家的勞動人口的上升，這些勞動人口，是最主要的消費與購屋主力。一旦人口紅利開始下降，經濟成長會停滯甚至衰退，工作所創造出來的財富下降，需要購屋的需求也會下降，這才是人口紅利消失時，房市會無藥可救的關鍵。投資客跟工讀生對於這點根本沒能力反駁， 他們找不到任何一個人口紅利消失房市還能繼續漲的例子，所以遇到這點，他們只能轉移焦點，告訴你房市過去一直漲，現在還在漲，未來繼續漲啊。很不幸的，台灣的人口紅利即將在 2014 到達最高峰，2015 開始下滑，到時候台灣的房市會走超過 10 年的大空頭。
當然，房市投資客不懂的東西，要寫還可以繼續寫個幾十條吧。但光舉出這四點，明智的人大概就不會相信他們那些毫無根據的喊漲言論，這樣也就夠了。
最後，我預測這篇文一定會遭到這些投資客跟建商工讀生的瘋狂反駁。很不幸的，我也可以在這邊預測，他們反駁的內容，絕對不會是基於理論跟合理的計算，他們只會用許許多多過去會漲的例子，以及建商買的假新聞來混淆焦點。
很可惜，世界上沒有不破的泡沫，或許他們只是怕自己逃不掉而已。
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以上全文轉貼自：投資客永遠搞不清楚的房市經濟學
（by.房市先知 2013-5-14 18:54）
這些投資客跟喊多的建商工讀生永遠都搞不懂重點，連一點經濟學的基本常識都沒有，整天只會喊出口號式的理由，什麼台灣房市只漲不跌、或者是大戶手頭錢很多，一點程度也沒有。不然就是來恐嚇一般民眾，"房市如果下跌，你的工作大概也不保"的這種完全沒根據的恫嚇。要他們講出個道理，卻連個屁也放不出來，這種口號喊漲，就跟馬先生的口號治國差不多可笑。
以下要講的經濟學常識，這些人大概也都看不懂，或者是連看都不想看，反正他們喊多是不用理由的。但對於不適投資客的人，倒是可以好好記起來，因為這些基本常識，會幫你未來能夠逃掉台灣的房市大泡沫。
1. 房地產業並不是產業的領頭羊，特別是對台灣經濟而言。台灣並不是大部分建築原物料的產地，雖然房地產業蓬勃可以創造建築工人的就業機會，但房地產業的利潤，絕大多數都匯給原物料廠商以及少數的建商賺走，對於台灣經濟的幫助很小。但是在此同時，銀行需要背負極高的風險，承擔高額的土地融資與房貸，一不小心，可能會造成銀行倒閉的金融風暴 (台灣政府不敢太大力打房大概就是這原因)。此外，當國內的許多資金被吸入房地產產業，而不拿去投資真正從事生產的製造業時，這些資金是處於完全閒置的浪費狀態。會造成即使貨幣供給仍高，但真正能帶動經濟的製造業與服務業的資金投入不足，這反而會讓台灣的經濟陷入痛苦。舉例來說，如果台灣投入房市的資金，能夠有一千億投資到HTC，或許 HTC 就有能力跟 Samsung 一較高下，這對台灣的經濟，幫助遠比房地產產業來的大。
2. 房屋就是一個商品，其價格由供給跟需求來決定。既然如此，當供給大於需求時，價格就會跌，反之，價格則會漲。這原本是小朋友都該能了解的道理，但這些投資客都假裝聽不懂。房價未來只會漲，大膽買，勇敢買，他們都是這麼說的。但如果他們說的是真的，為何台灣的房市交易量會連續好幾季都在下滑。既然只會漲，那這些投資客可以繼續買啊，買越多賺越多啊。既然穩賺不賠，就算去借錢也要買房啊。可笑的是，他們連自己的話都不相信。持續低檔的房市成交量就是他們說謊的最好明證。這些這麼看好房市的投資客，為什麼都不買了? 如果他們都不買了，那為什麼還叫你進場買呢??
嘿嘿嘿，因為如果連你們都不買，他要出貨給誰呢?
3. 當然，投資客沒有辦法辯解台灣的房屋供給大於需求這點，所以這時候他們搬出他們的下一招 - 告訴你房屋是投資，很多人錢很多，沒地方投資，所以都會拿來投資房市，所以房市會繼續漲。當然，現實中的確有些人是這樣做的，但是，別忘了，現實中也有些人是笨蛋。
投資客當然沒有學過金融投資學，否則他們絕不敢厚顏無恥的說出這種謊言。投資學的第一課，就是告訴你，一個投資的價值，等於這個投資未來能夠替你帶進來的現金流總合還原到今日的價值。在投資學裡，我們叫這個值 NPV (Net Present Value)。台積電的股票為什麼值錢，因為它未來能夠每個月幫你賺到幾百億的錢。房子當然能夠賺錢，但房子能賺的錢，其實就是租金。 一個房子能夠替你賺的錢，就是你把它出租出去能拿回來的錢。而衡量房子作為投資有沒有價值的指標，就叫做房價/租金比。把這個想成上市公司的 P/E Ratio，你就會瞭解了。
很不幸的，台北的房子的房價租金比是全世界的主要城市的最後一名。也就是說，你買全球其他主要城市的房子，拿來出租的話，賺的錢都會比台北多。所以，台北房子的投資價值是全世界最差的。作為投資標的，大概只有笨蛋才會想買吧。
當然，投資客跟建商工讀生根本不懂得 NPV 該怎麼算，也不知道房價租金比的意義就是了。所以不用跟他們多費唇舌。
4.人口紅利。全世界沒有任何一個國家，在人口紅利消失後，房價還能漲的。人口紅利是代表一個國家的勞動人口的上升，這些勞動人口，是最主要的消費與購屋主力。一旦人口紅利開始下降，經濟成長會停滯甚至衰退，工作所創造出來的財富下降，需要購屋的需求也會下降，這才是人口紅利消失時，房市會無藥可救的關鍵。投資客跟工讀生對於這點根本沒能力反駁， 他們找不到任何一個人口紅利消失房市還能繼續漲的例子，所以遇到這點，他們只能轉移焦點，告訴你房市過去一直漲，現在還在漲，未來繼續漲啊。很不幸的，台灣的人口紅利即將在 2014 到達最高峰，2015 開始下滑，到時候台灣的房市會走超過 10 年的大空頭。
當然，房市投資客不懂的東西，要寫還可以繼續寫個幾十條吧。但光舉出這四點，明智的人大概就不會相信他們那些毫無根據的喊漲言論，這樣也就夠了。
最後，我預測這篇文一定會遭到這些投資客跟建商工讀生的瘋狂反駁。很不幸的，我也可以在這邊預測，他們反駁的內容，絕對不會是基於理論跟合理的計算，他們只會用許許多多過去會漲的例子，以及建商買的假新聞來混淆焦點。
很可惜，世界上沒有不破的泡沫，或許他們只是怕自己逃不掉而已。
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以上全文轉貼自：投資客永遠搞不清楚的房市經濟學
（by.房市先知 2013-5-14 18:54）